MietrechtQuadratmetermiete: Tatsächliche Fläche ist entscheidend

Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart – etwa durch Angabe eines Mietpreises pro Quadratmeter (qm) – ist die Miete stets nach der tatsächlichen Fläche zu berechnen. Eine Flächenabweichung führt dann unabhängig vom Ausmaß zur Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Urteil des Oberlandesgerichts [OLG] Dresden vom 19.03.2025, Az. 5 U 1633/24).

Der Kläger hatte Büroräume gemietet. Der Vertrag bestimmte eine Miete von „Euro 5,00/qm“ bei einer Fläche von „ca. 70 qm“. Die tatsächliche Fläche betrug jedoch nur 45,6 qm. Der Vermieter verlangte monatlich 350 Euro, der Kläger begehrte Rückzahlung der Überzahlung von 120 Euro monatlich. Das OLG stellte klar: Auch wenn die Flächenangabe laut Vertrag keine Sollbeschaffenheit festlege, wurde eine Quadratmetermiete vereinbart. In diesem Fall sei die Miete unabhängig von der Abweichung stets anhand der tatsächlichen Fläche zu berechnen. Die Rückzahlung überzahlter Miete folge aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Das gelte unabhängig von der 10-Prozent-Grenze, die bei einem Mangel nach § 536 BGB zu beachten wäre. Die Ansprüche im zugrunde liegenden Fall seien aber teilweise verjährt, soweit sie das Jahr 2020 betrafen.