von Rechtsanwalt Tim Hesse, Kanzlei am Ärztehaus, Dortmund, www.kanzlei-am-aerztehaus.de

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung ­führen kann. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 10. Oktober 2012 (Az. XII ZR 117/10). 

Fall und Urteil

Der Kläger, ein Orthopäde, schloss im Jahr 2002 für mindestens zehn Jahre einen Gewerberaummietvertrag über Räume zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie unter Einschluss der damit verbundenen Zusatzqualifikationen ab. Im Vertrag wurde wie üblich entsprechender Konkurrenzschutz vereinbart. Trotzdem wurden später Räume im selben Klinik­gebäude an eine Arztpraxis vermietet, in der unter anderem Behandlungen der Stütz- und Bewegungsorgane durchgeführt wurden. Am Ende des daraus resultierenden Streits mit der Vermieterin verklagte der Orthopäde diese auf Beseitigung der eingetretenen Konkurrenzsituation und verlangte die gerichtliche Feststellung, er sei deswegen zur hälftigen Minderung der Warmmiete und entsprechender Rückforderung geleisteter Zah­lungen berechtigt. 

Der BGH gab dem Orthopäden Recht. Er bestätigte das Vorliegen eines Verstoßes gegen die Konkurrenzschutzklausel des Mietvertrags. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation stelle eine für ihn nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten und somit einen Mangel der Mietsache dar, der den Arzt nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Befreiung von der Miete bzw. zu deren Herabsetzung berechtige. Denn zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehöre, dass der Vermieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Mieträume durch den Mieter nicht in erheblichem Maße beeinträchtigt. 

Bedeutung des BGH-Urteils

Die Frage, ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Sachmangel der Mietsache darstellt, war bisher höchstrichterlich nicht entschieden. Mit ihrer Entscheidung folgten die Richter des BGH der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Ansicht und sichern damit künftig nicht nur unter wirtschaftlichtlichen Gesichtspunkten die Position der Mieter ärztlicher Praxen, sondern gewähren ihnen zugleich ein gewichtiges Mittel zur Durchsetzung ihrer Rechte gegenüber vertragsbrüchigen Vermietern.