Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie vermieten wollen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises kritisch unter die Lupe nimmt. Oft wird man Ihnen vorwerfen, dass der Anteil für den Grund und Boden (nicht abschreibbar) zu niedrig und der Anteil für das Gebäude (Abschreibung als Werbungskosten) zu hoch angesetzt ist. Dafür sollten Sie sich wappnen.

Aufteilung des Kaufpreises ­bereits im Notarvertrag

Wird der Kaufpreis für eine Immobilie bereits im Notarvertrag in einen Kaufpreis für den Grund und Boden und einen Kaufpreis für den Gebäudeanteil aufgeteilt, ist das Finanzamt grundsätzlich an diese Aufteilung gebunden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Aufteilung nicht zu einer unangemessenen Bewertung führt (BFH, Urteil vom 18.1.2006, Az: IX R 34/05).

Beachten Sie: In der Finanzverwaltung gilt folgende Faustformel: Unterschreitet der von Ihnen als Vermieter ermittelte Wert für den Grund und Boden den Bodenrichtwert um bis zu zehn Prozent, ist die Abweichung als unwesentlich einzustufen. Erst wenn die Abweichung größer ist, ändert das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung.

Aufteilung des Kaufpreises nach Bodenrichtwerten

Akzeptiert das Finanzamt keine pauschale Aufteilung des Kaufpreises im Verhältnis 20/80 oder 30/70 (Bodenwert/Gebäudewert), muss der Kaufpreis nach den Bodenrichtwerten ermittelt werden. Das ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein „unbebautes“ Grundstück in einem bestimmten Gebiet, festgehalten in der Bodenrichtkarte beim Gutachterausschuss der Gemeinde.

Argumente des Vermieters ­gegen das Finanzamt

Das Finanzamt darf aber nicht ­einfach den Differenzbetrag zwischen dem Gesamtkaufpreis und den ermittelten Bodenrichtwerten als Gebäudewert ansetzen (BFH, Urteil vom 15.1.1985, Az: IX R 81/83; BFH, Urteil vom 22.4.1997, Az: IX R 73/94; BFH, Urteil vom 10.10.2000, Az: IX R 86/97; FG Thüringen, Urteil vom 29.2.2008, Az: III 740/05).

Eine Minderung des nach den Bodenrichtwerten ermittelten Kaufpreisanteils für den Grund und Boden können Sie als Vermieter zum Beispiel mit folgenden Argumenten erreichen:

• Die Mietimmobilie wurde vor dem Kauf generalsaniert, deswegen entfällt ein höherer Anteil des Kaufpreises auf das Ge­bäude.

• Der höhere Kaufpreis ergibt sich aus der luxuriösen Innenaus­stattung des Gebäudes.

• Es besteht zwar ein großer Gartenanteil. Der Garten kann wegen hoher Lärm- oder Verkehrsbelästigung jedoch nicht oder kaum genutzt werden.

• Zum Gebäudewert zählt auch ein Garagenstellplatz.