von RAin Kornelia Reinke, Bonn

Ärzte sollten einen neuen Mietvertrag oder die Vertragsverlängerung für ihre Praxisräume sorgfältig prüfen. Bei einem solchen Geschäftsraummietvertrag ist besonderes Augenmerk auch auf Schriftform, Mietdauer, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte, Vermieterpfandrechte und Vorkaufsrechte zu legen (zu Download eines Mustervertrags und Miete, Nebenkosten, Konkurrentenschutz und Mitmietern siehe schon Teil 1 in RWF Nr. 12/2016).

Der Mietvertrag muss schriftlich sein 

Der auf bestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag bedarf der Schriftform. Das Schriftformerfordernis ist weder durch Telefax noch durch E-Mail gewahrt. Fehlt es am Schriftformerfordernis, bleibt der Vertrag zwar wirksam. Er gilt jedoch auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar.

Enthält der Mietvertrag Anlagen, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn im Mietvertrag auf diese Anlagen verwiesen wird.

Stellt der Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags fest, dass der Mietvertrag geändert, ergänzt oder angepasst werden muss, genügt nicht ein einfaches Schreiben an den Vermieter. Vielmehr muss auch die nachträgliche Ergänzung oder Änderung unter Bezugnahme zum Mietvertrag erfolgen, mit einem Datum versehen und vom Vermieter und Mieter unterzeichnet werden.

Des Weiteren bedarf auch die Ausübung einer vertraglich vereinbarten Option der Schriftform.

Die Berufung auf den Formmangel ist grundsätzlich nicht treuwidrig, d. h.: Der Vermieter darf eine vorzeitige Kündigung mit der Begründung der fehlenden Schriftform aussprechen, selbst wenn der Vertrag jahrelang durchgeführt worden ist. Das gilt sogar dann, wenn sich die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet haben, die Schriftform nachzuholen, wenn der Vertrag eine sogenannte salvatorische Klausel enthält.

Mietdauer und Verlängerungsoption 

Besteht noch keine kassenärztliche Genehmigung, kann der Mietvertrag aufschiebend bedingt geschlossen werden.

Sonst werden Geschäftsraummietverträge mit Ärzten in der Regel für eine bestimmte Zeit geschlossen. Um für beide Vertragsparteien Sicherheit zu gewährleisten, ist die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nützlich. Sinnvoll ist auch eine Regelung, wenn der Mieter die Ausübung des Optionsrechts nicht fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklärt. Hier hat der Vermieter den Mieter aufzufordern, innerhalb von einem Monat die Erklärung abzugeben. Unterlässt der Vermieter die Aufforderung, verlängert sich die Erklärungsfrist zur Ausübung des Optionsrechts.

Bezüglich der Verlängerungsoptionen sind folgende Klauseln zu unterscheiden:

• Optionsklausel: Danach hat eine Partei das einseitige Recht, die Verlängerung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Es bedarf keiner Zustimmung des anderen Vertragspartners.

• Verlängerungsklausel: Danach verlängert sich das Mietverhältnis automatisch ohne weiteres Zutun der Parteien um den im Vertrag festgelegten Zeitraum, sofern nicht eine Partei zuvor das Mietverhältnis kündigt.

• Kündigungsverzichtsklausel: Danach ist das Recht einer oder beider Vertragsparteien zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen.

Beide Seiten haben Kündigungsrechte 

Der Mietvertrag kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter innerhalb der gesetzlichen Fristen oder fristlos gekündigt werden. Der Vermieter muss bei einer ordentlichen fristgerechten Kündigung – anders als im Wohnraummietvertrag – keine Kündigungsgründe vorbringen.

Es gelten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 580a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Verzicht auf das Vermieterpfandrecht 

Der Vermieter hat für seine Forderungen gemäß § 562 BGB grundsätzlich ein Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Daher findet sich in Mietverträgen manchmal eine Vereinbarung, wonach der Vermieter auf dieses Pfandrecht verzichten soll. In der Praxis dürfte es nicht immer leicht sein, den Vermieter zu einem Verzicht zu bewegen, zumal das Gesetz dieses Recht ja ausdrücklich vorsieht. Um unnötige Diskussionen zu vermeiden, ist es daher besser, nicht auf einem Verzicht des Vermieterpfandrechts zu bestehen.

Der Mieter benötigt diesen Verzicht in der Regel auch gar nicht. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nämlich nicht auf die Dinge, die gemäß § 811 Zivilprozessordnung nicht pfändbar sind. Nicht pfändbar sind Arbeitsmittel und sonstige Sachen, die für die Fortsetzung der Erwerbstätigkeit notwendig sind.

Sofern der Mieter gar nicht Eigentümer der Sachen ist, weil diese z. B. von einer Bank finanziert worden sind, geht das Vermieterpfandrecht ins Leere.

Vorkaufsrecht 

Soll in einem Mietvertrag das Recht für den Mieter aufgenommen werden, die Immobilie zu erwerben, ist nach der bisherigen Rechtsprechung der Mietvertrag insgesamt notariell zu beurkunden. Nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB muss ein Vertrag notariell beurkundet werden, in dem sich eine Vertragspartei verpflichtet, ein Grundstück zu erwerben oder zu übertragen.

Weiterführender Hinweis

• Einen Muster-Mietvertrag über eine Arztpraxis finden Sie im Download-Bereich unter www.rwf-online.de.

Beinhaltet ein Mietvertrag ein Ankaufsrecht des Mieters nach Beendigung des auf 20 Jahre abgeschlossenen Mietvertrags, bedarf dies der notariellen Beurkundung. Fehlt es daran, führt dies gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit auch des Mietvertrags, wenn dieser ohne das Ankaufsrecht nicht oder nicht zu diesen Konditionen abgeschlossen worden wäre.

Nach dem Oberlandesgericht Stuttgart sind die Mietverträge notariell zu beurkunden, die ein Optionsrecht des Mieters enthalten, das vermietete Grundstück zu erwerben (Urteil vom 28.07.2014, Az. 5 U 40/14). Wird die notarielle Beurkundung versäumt, ist der Mietvertrag nichtig. Die gesetzliche Formvorschrift gilt auch, wenn der Mietvertrag und Optionsvertrag zwei gesonderte Dokumente sind.

Nach einem aktuellen Urteil des Bundsgerichtshofs bedarf es keiner notariellen Beurkundung mehr, wenn es um die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gemäß § 873 BGB geht (Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 73/15). Ausreichend sind hier die dingliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Danach bedarf es keiner notariellen Beurkundung des gesamten Mietvertrags, wohl aber der Eintragung des Vorkaufrechts im Grundbuch.