von RAin Kornelia Reinke, Bonn

In einigen Mietverträgen über Arztpraxen finden sich Erwerbsrechte wie Vorkaufsrecht, Option oder Ankaufsrecht. Doch was bedeuten diese für den Arzt als Mieter? Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über das Vorkaufsrecht in einem Geschäftsraummietvertrag, wozu auch der Mietvertrag über eine Arztpraxis zählt.

Das vertragliche Vorkaufsrecht 

Wird ein Vorkaufsrecht nach § 463 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in einem Mietvertrag vereinbart, heißt es häufig:

Beispiel

Für die Dauer des Mietverhältnisses gewährt der Vermieter dem Mieter ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht soll im Grundbuch eingetragen werden.

 

Allgemeines zum Vorkaufsrecht 

Das vertragliche (schuldrechtliche) Vorkaufsrecht verschafft dem zum Vorkauf berechtigten Mieter das Recht, einen Gegenstand zu kaufen, sobald der Verkäufer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand abgeschlossen hat. Der Mieter kann dann statt des Dritten in diesen Kaufvertrag eintreten. Er muss den Vertragsinhalt übernehmen.

Wichtige Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsrechtes ist der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags mit einem Dritten. Tritt nach Abschluss dieses Vertrags eine Vertragspartei (Verkäufer/Vermieter oder Dritter) vom Kaufvertrag zurück, bleibt das Vorkaufsrecht gleichwohl für den Mieter bestehen.

MERKE | Häufig wird irrtümlich angenommen, dass das Vorkaufsrecht den Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet, den Kaufgegenstand zunächst dem Mieter vor anderen Kaufinteressenten anzubieten.

Das Vorkaufsrecht für die Arztpraxis 

Für den Arzt als Mieter bedeutet das Vorkaufsrecht Folgendes: Der Vermieter und Grundstückseigentümer verkauft das Grundstück, in dem sich die angemieteten Praxisräume befinden, an einen Dritten. Darüber werden ein notarieller Kaufvertrag geschlossen und alle erforderlichen Genehmigungen vorgelegt. War im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht für den Mieter wirksam vereinbart, tritt nun der Vorkaufsfall ein, d. h.:

• Der Arzt kann sein Vorkaufsrecht geltend machen und in den Kaufvertrag eintreten.

• Er muss aber den Vertragsinhalt – insbesondere den vereinbarten Kaufpreis – übernehmen. Er hat keinen Anspruch auf Änderungen.

• Will er den Vertragsinhalt nicht, muss er auf sein Vorkaufsrecht verzichten und der Vertrag wird mit dem Dritten wirksam.

Das dingliche Vorkaufsrecht 

Neben diesem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht gibt es das sogenannte dingliche Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB. Dieses ist grundsätzlich nur an Grundstücken zulässig und muss deshalb im Grundbuch eingetragen werden. Es dient dazu, ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht abzusichern.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht 

Der Vollständigkeit halber ist noch das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht zu erwähnen. Danach haben Kommunen unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken.

Notarielle Beurkundung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts 

Die Vereinbarung des schuldrechtlichen Vorkaufrechts über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Das bedeutet, dass der gesamte Mietvertrag notariell beurkundet werden muss. Fehlt es daran, ist der Mietvertrag nichtig (Bundesgerichtshof [BGH], Beschluss vom 04.05.1994, Az. XII ZR 12/93). Dies ist häufig weder dem Vermieter noch dem Mieter bekannt.

Beispiel

Auch ein jahrelang vollzogener Mietvertrag ist nichtig, wenn er eine beurkundungsbedürftige Abrede über ein Vorkaufrecht beinhaltet, mit dieser eine rechtliche Einheit bildet, aber nicht beurkundet wurde und das Vorkaufsrecht nicht im Grundbuch eingetragen worden ist (Oberlandesgericht [OLG] Hamm, Urteil vom 27.01.2011, Az. I-18 U 145/09).

 

Salvatorische Klausel hilft nicht 

In diesem Fall hilft auch die „salvatorische Klausel“ nicht weiter, die sich in fast jedem Vertrag findet. Danach soll die Unwirksamkeit einer vertraglichen Regelung nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags führen. Diese Klausel hilft bei der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags nicht weiter.

Auslegung nach § 139 BGB 

Nach § 139 BGB (Teilnichtigkeit) ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre. Insofern ist also maßgeblich darauf abzustellen, welche Bedeutung die nichtige Vorkaufsabrede für den Mietvertrag haben sollte: Hätten die Parteien den Mietvertrag nach ihrem hypothetischen Willen zurzeit des Vertragsschlusses auch ohne die Vorkaufsklausel geschlossen?

Beispiel

Das Vorkaufsrecht soll die Investitionen des Arztes als Mieter absichern. Es ist somit ein wesentliches Kriterium des Arztes für den Abschluss des Mietvertrags. Fehlt nun die notarielle Beurkundung, ist der gesamte Mietvertrag nichtig (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2003, Az. I-24 U 100/01).

 

Fehlende Beurkundung kann geheilt werden 

Ein ursprünglich vorliegender Verstoß gegen die notarielle Form kann aber gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt werden. Dies ist der Fall, wenn das im Mietvertrag vereinbarte Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird. Die Heilungswirkung erstreckt sich dann auf den gesamten Mietvertrag.

Keine notarielle Beurkundung des dinglichen Vorkaufsrechts 

Nach neuerer BGH-Rechtsprechung muss die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts erforderliche Einigung – anders als das Verpflichtungsgeschäft wie der Mietvertrag – nicht notariell beurkundet werden (Urteil vom 08.04.2016, Az. V ZR 73/15).

MERKE | Die neue BGH-Rechtsprechung zum dinglichen Vorkaufsrecht hat keine Auswirkung auf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht in Mietverträgen. Hier bleibt es bei dem grundsätzlichen Erfordernis der notariellen Beurkundung.

Fazit 

Geschäftsraummietverträge wie der Praxismietvertrag bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn – z. B. wegen großer Investitionen des Mieters in die Räume – ein Vorkaufsrecht vereinbart werden soll.

Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist in der Regel der gesamte Mietvertrag unwirksam. Ausnahmen bestehen insoweit, als sich im Wege der Auslegung nach § 139 BGB ergibt, dass der Mietvertrag auch ohne das nichtige Vorkaufsrecht abgeschlossen worden wäre. Dabei gibt es jedoch keine bestimmte Vermutung dahingehend, dass die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts für die Parteien immer wesentlich war bzw. ist. In diesem Zusammenhang führt eine salvatorische Klausel in Zweifelsfällen nur zu einer Umkehr der Beweislast und derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags beruft, muss die Wesentlichkeit beweisen.

Weiterführender Hinweis

• Einen Muster-Mietvertrag über eine Arztpraxis finden Sie im Download-Bereich unter www.rwf-online.de.