Das bedeutet ein Optionsrecht in einem Arztpraxis-Mietvertrag

von RAin Kornelia Reinke, Bonn

Neben Vorkaufs- oder Ankaufsrechten finden sich in einigen Mietverträgen über Arztpraxen (= Geschäftsraummietverträge) auch Optionsrechte. Gesetzlich nicht geregelt existieren Optionen in Mietverträgen in den unterschiedlichsten Erscheinungsformen. Hier ein Überblick über die Mietverlängerungs- und Kaufoptionen.

Mietverlängerungsoption 

Die sogenannte Mietverlängerungsoption bezieht sich auf die Dauer, also auf die Laufzeit des Mietvertrags. Da Geschäftsraummietverträge in der Regel nicht auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden (anderes als Wohnraummietverträge), vereinbaren die Mietvertragsparteien in der Praxis häufig eine bestimmte Mietdauer mit der Möglichkeit einer Option, die es nach Ablauf dieser Mietzeit dem Mieter ermöglichen soll, das Mietverhältnis einseitig zu verlängern.

Formulierungsbeispiel

Das Mietverhältnis endet zum ...

Der Vermieter räumt dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses ein Optionsrecht für weitere … Jahre ein. Will der Mieter von dem Optionsrecht Gebrauch machen, so hat er dies dem Vermieter ein Jahr vor Ablauf der festen Vertragszeit schriftlich mitzuteilen.

 

Macht der Mieter vom Optionsrecht Gebrauch, so läuft der alte Mietvertrag weiter. Die Verlängerungsoption führt nur in Ausnahmen dazu, dass ein neuer Mietvertrag geschlossen wird.

Kaufoption 

Nicht zu verwechseln mit der Mietverlängerungsoption ist die Kaufoption.

Formulierungsbeispiel

Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, ab dem … (Datum) mit schriftlicher Erklärung den Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrags zu verlangen, durch den das Grundstück für ... Euro an den Mieter verkauft wird. Bei Ausübung der Kaufoption durch den Mieter verpflichten sich die Beteiligten zum unverzüglichen Abschluss eines notariellen Kaufvertrags.

Die Kaufoption erlischt mit Ablauf des ... (Datum) von selbst, wenn sie bis dahin nicht wirksam ausgeübt worden ist.

Zur Sicherung des bedingten Eigentumsverschaffungsanspruchs aus der Kaufoption des Mieters bewilligt und beantragt der Vermieter die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Mieters in das Grundbuch.

 

Bei dieser Art von Kaufoption liegt nach der Rechtsprechung ein Vorvertrag vor, der aufschiebend bedingt ist. Obwohl lediglich das Kaufobjekt und der Kaufpreis feststehen, ist der Vorvertrag nach ständiger Rechtsprechung bindend.

Die Parteien müssen sich im Falle der Ausübung der Kaufoption durch den Mieter über die weiteren Regelungen im dann abzuschließenden Kaufvertrag abstimmen.

Praxishinweis

Soll die Kaufoption nicht nur ein Vorvertrag sein, kann der Mietvertrag auch von Beginn an in zwei Teile aufgeteilt werden. Der erste Teil ist der Mietvertrag. Der zweite Teil ist der Vertrag über den Eigentumserwerb. Hier können von vornherein alle Regelungen aufgenommen werden, also außer dem Kaufpreis die genaue Beschreibung des Mietobjekts, insbesondere Zubehör und Ausstattung, Kaufdatum, Fälligkeit des Kaufpreises, Auflassungsvormerkung, ein mögliches Rücktrittsrecht sowie eine Regelung der Lastentragungspflicht.

 

In beiden Alternativen begründet die Kaufoption das Recht – nicht die Pflicht – des Mieters, durch einseitige Erklärung einen Erwerbsvertrag herbeizuführen. Die Kaufoption räumt also dem Mieter die Möglichkeit ein, durch eine einseitige Willenserklärung einen Vertrag zustande zu bringen. Im Vergleich dazu begründet das Ankaufsrecht nur einen Anspruch auf Vertragsabschluss, aber keine Möglichkeit, den Vertrag durch einseitige Erklärung herbeizuführen.

Beurkundungspflicht der Kaufoption 

Mietverträge mit Kaufoption sind nach § 311b Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notariell zu beurkunden. Ohne die notarielle Beurkundung ist der Mietvertrag nichtig. Eine notarielle Beurkundung ist sogar dann erforderlich, wenn die Mietparteien die Kaufoption in einer gesonderten Vereinbarung neben dem Mietvertrag vereinbaren (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.1986, Az. V ZR 247/85).

Nach der Rechtsprechung muss der Mietvertrag sogar notariell beurkundet werden, wenn es gar keine ausdrückliche vertragliche Pflicht zum Erwerb oder zur Veräußerung eines Grundstücks gibt, sondern lediglich die Absicht der Parteien, ein Grundstück zu veräußern bzw. zu erwerben. Dies ist der Fall, wenn die Zahlung der Miete mit dem Kaufpreis verrechnet werden soll.

Aktueller Fall

In einem von dem Oberlandesgericht Stuttgart zu entscheidenden Sachverhalt war bereits von Beginn des Mietvertrags an der Verkauf des Grundstücks an die Mieterin beabsichtigt gewesen. Aus diesem Grund war eine Miethöhe weit über dem Marktniveau vereinbart worden (Urteil vom 28.07.2014, Az. 5 U 40/14). Die überhöhte Miete sah das Gericht als Anzahlung auf den Kaufpreis an. Somit war der Mietvertrag beurkundungspflichtig.

 

Weiterführende Hinweise